27/11/19

האוניברסיטה העברית בירושלים: פרויקט הוג’י טק – מסמך מס 4618

בישיבתה ביום 27.11.2019 דנה ות”ת בבקשתה של האוניברסיטה העברית לקדם עסקת קומבינציית תמורות מול חברת גב-ים בהסכם חכירת משנה ל-98 שנים. לפי ההתקשרות היזם יפעל להשלמת תכנון, מימון והקמת הפרויקט בהתאם למפרט הנדסי שהוגדר במכרז על-ידי האוניברסיטה.

בהתאם לחוות דעת משפטית מטעם האוניברסיטה פורטו גורמי הסיכון בעסקה ומנגנוני ההגנה הקיימים, כמו כן, הודגש בחוות הדעת הנ”ל, כי הוראות המכרז, הצעת היזם והסכם הקומבינציה מאפשרים למוסד למצות את זכויותיו במקרקעין באופן מיטבי תוך צמצום סיכוניו ועל כן הומלץ למוסד לחתום על ההסכם.

לאור האמור, ובהתבסס על חוות הדעת שהגישה האוניברסיטה, אין מניעה מטעם ות”ת שהאוניברסיטה תקדם את עסקת הקומבינציה וזאת מהנימוקים ובתנאים הבאים:

  1. במסגרת תכנית ההבראה, האוניברסיטה פועלת למיפוי נכסי המקרקעין שבבעלותה, וזאת לצורך גיבוש תכנית מחייבת להשבחת הנכסים, מימושם, או הפקת תועלת כלכלית מיטבית מהנכסים בדרך אחרת. לטענת האוניברסיטה, העסקה המתגבשת היא מרכיב חשוב לעמידה ביעדי תכנית ההבראה בכל מה שנוגע להשבחת ומימוש נדל”ן. בקשת האוניברסיטה דלעיל הוצגה לוועדת הליווי של תכנית ההבראה בישיבתה ביום 10.4.2019 וכן בישיבתה מיום 2.10.2019 והוועדה סברה כי קיימת הלימה בין הבקשה לבין יישום תכנית ההבראה.
  2. בהתאם לחוות דעת כלכלית שהמציאה האוניברסיטה מדובר בעסקה אשר יש ממנה הפקת תועלת כלכלית מיטבית מהמקרקעין וזאת כדלקמן:
  • ייבנה פרויקט שמיועד בעיקרו למשרדים ומסחר בהיקף של 155,000 מ”ר, לפי עסקת הקומבינציה מלוא עלויות הפרויקט הן על היזם, לאור זאת לא צפויה להיות חשיפה לאוניברסיטה במידה ועלויות הפרויקט ישתנו מסיבה כלשהי.
  • התמורה שהאוניברסיטה מקבלת מהיזם היא לפי ההכנסות מסך המחזור השנתי, לפי החוו”ד הכלכלית תקבול שנתי ממוצע, בתחילת התקופה, יהיה סביב 21 מיליון ₪.
  1. החלטה זו מסתמכת על המסמכים הבאים שהומצאו ע”י האוניברסיטה והם באחריותה המלאה:
    • חוו”ד משפטית מטעם האוניברסיטה שהוכנה ע”י משרד עו”ד פישר, בכר חן ושות’ ביחס לעסקה כולה
    • חוו”ד וניתוח כלכלי של הפרויקט מטעם האוניברסיטה, שהוכנו ע”י סקטון, ניהול ויזמות.
  2. למען הסר ספק, לות”ת לא תהיה אחריות או מעורבות מכל סוג שהוא בהליך זה או בהסכם שייחתם או בתוצאותיו. אישור ות”ת מתייחס לכך שבהתאם לנתונים שהציגה האוניברסיטה, ולאור האמור לעיל, אין מניעה מטעם ות”ת כי האוניברסיטה תחתום על ההסכם ותקדם את עסקת הקומבינציה מול גב-ים.